Warszawski rynek biurowy z sygnałami stabilizacji i selektywnego wzrostu

WZROST POPYTU I ROSNĄCE ZAINTERESOWANIE KLUCZOWYMI LOKALIZACJAMI

Na koniec marca całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosła 6,27 mln m kw., z czego prawie połowa skoncentrowana jest w centralnych lokalizacjach – w tym 1,01 mln m kw. przypada na Centralny Obszar Biznesu (COB). To właśnie rejony w centrum miasta pozostają głównym punktem aktywności najemców. Odpowiadają za blisko 101 000 m kw. z łącznego wolumenu transakcji wynoszącego ponad 160 500 m kw. Aktywność najemców w Warszawie była wyższa o 16% w porównaniu z wynikiem z pierwszego kwartału 2024 roku.

Niska nowa podaż, wpłynęła też na poziom absorpcji netto, która mimo ponad dwukrotnego wzrostu w porównaniu tym samym kwartałem poprzedniego roku, osiągnęła tylko 12 200 m kw., czyli 1/3 średniej absorpcji netto z pierwszych kwartałów z lat 2020-2024.

W strukturze popytu z 61% udziałem dominują nowe umowy najmu, natomiast renegocjacje odnotowały istotny spadek z 36% w 1 kw. 2024 roku do 25% obecnie, co świadczy o pozytywnej sytuacji na rynku oraz sygnalizuje, że ogólny popyt na powierzchnie biurowe w tym roku może osiągnąć zadowalający poziom. Umowy ekspansji oraz przednajmy miały udział na poziomie odpowiednio 9% i 5%.

CENTRALNE LOKALIZACJE Z NISKIM WSKAŹNIKIEM PUSTOSTANÓW

Wskaźnik pustostanów w całej Warszawie obniżył się do 10,5%, natomiast w centralnych lokalizacjach biurowych spadł do 7,4%. Dla porównania, poza centrum wyniósł on 13,0%. Przy braku nowej podaży i zmniejszającej się liczbie metrów kwadratowych powierzchni w budowie (212 000 m kw. co jest wynikiem mniejszym o 27% r/r), coraz większe znaczenie zyskuje jakość i lokalizacja biurowców. Aż 93% nowo powstających biur jest realizowanych właśnie w centralnych dzielnicach z dogodnym dostępem do komunikacji publicznej i powierzchnią w najwyższym standardzie.

Wśród największych inwestycji, które zasilą rynek w najbliższych latach, znajdują się m.in. The Bridge (Ghelamco, 52 tys. m kw., otwarcie w najbliższych miesiącach), Upper One (Strabag, 35 tys. m kw., planowane otwarcie w 4 kw. 2026) oraz Office House (Echo Investment, 31 tys. m kw., planowane otwarcie w 2 kw. 2025).

– Szacujemy, że w optymistycznym wariancie do końca 2027 roku stołeczny rynek zasili około 340 tys. m kw. biur. Na tempo w jakim realizowana będzie nowa podaż wpłynie kilka czynników, wśród nich istotną rolę odegrają zabezpieczenia finansowania projektów i stopień zawarcia umów przednajmu – mówi Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Savills.

Czynsze w prestiżowych biurowcach w centrum utrzymują się na poziomie 22,50–26,00 EUR/m kw./m-c, przy czym koszty najmu najlepszych obiektów mogą przekraczać 27 EUR/m kw./m-c. W rejonie Służewca stawki pozostają konkurencyjne i zaczynają się od 13,25 a kończą 15,00 EUR/m kw./m-c. W kontekście malejącej dostępności wysokiej klasy biur i ograniczonej nowej podaży, przewidywana jest presja na wzrost stawek czynszowych.

– Choć początek roku przyniósł ostrożność w realizacji nowych projektów, to właśnie ten moment tworzy przestrzeń na redefinicję podejścia do funkcji biur. Obserwujemy rosnące zainteresowanie przestrzeniami, które nie tylko odpowiadają na potrzeby operacyjne firm, ale również wspierają kulturę organizacyjną i budowanie zaangażowania zespołów. Popularne stają się elastyczne powierzchnie biurowe typu flex oraz komfortowe przestrzenie coworkingowe, które wychodzą naprzeciw wymaganiom nowych pokoleń pracowników. W nadchodzących kwartałach przewagę zyskają ci, którzy potrafią połączyć lokalizację z umiejętnością dostosowania się do nowych trendów – komentuje Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation, Savills.

OGRANICZONA PODAŻ, ALE Z PROJEKTAMI UKIERUNKOWANYMI NA JAKOŚĆ

Choć rynek nadal mierzy się z wyzwaniami, takimi jak niewielka aktywność deweloperska czy rosnące oczekiwania najemców, dane z pierwszego kwartału wskazują na postępującą stabilizację. Racjonalizacja podaży, stopniowy spadek wskaźnika pustostanów oraz silne zainteresowanie najlepszymi lokalizacjami i wysokim standardem to symptomy, które mogą pozytywnie wpłynąć na sektor biurowy w kolejnych miesiącach.